Выгодно ли вкладывать в офисную недвижимость

В I квартале этого года объем рынка офисной недвижимости Алматы в денежном выражении в 2,5 раза превысил рынок Нур-Султана. Если столичный сегмент бизнес-центров за первые три месяца этого года оценен в 8 млрд тенге, то в Алматы этот показатель составил 20 млрд тенге. Об этом во время презентации «Рынок недвижимости: первые итоги 2019 года» сообщила управляющий партнер, директор Colliers International Kazakhstan Баян Куатова, передает корреспондент центра деловой информации Kapital.kz.

Общий фонд рынка офисной недвижимости в начале 2019 года прибавил в весе и сегодня близок к 1,3 млн кв.м. Инвестировать в офисную недвижимость Алматы прибыльно, отметила Баян Куатова. Доходность по вложениям в этом сегменте составляет 10%. Заполняемость офисных помещений класса «А» и «Б» в Алматы составляет 87% и это высокий показатель, заметила она.

«По предварительным прогнозам, основанным на данных о строящихся объектах, рынок офисной недвижимости Алматы продолжит свой динамичный рост и завершит год на уровне 2% прироста общего фонда и положит себе в копилку 28 тыс. кв.м. новых площадей класса «Б», - сказала Баян Куатова.

Ожидается, что средняя арендная ставка для новых бизнес-центров составит 4,5 тыс. тенге за квадрат, что увеличит объем рынка аренды в среднем на 115 млн тенге в год.

При этом на алматинском рынке офисной недвижимости сформировались определенные тенденции. Во-первых, арендаторы всё чаще выбирают под свой бизнес помещения с планировкой открытого типа, которые отвечают современным требованиям и обеспечивают более гибкий подход к организации рабочего пространства. Во-вторых, поскольку в рамках проекта Esentai City продолжается строительство офисов для продажи, то в следующие 3-5 лет спрос на бизнес-помещения класса «А+» может быть полностью удовлетворен. В-третьих, для некоторых бизнес-центров создание и содержание коворкингов является хорошей альтернативой традиционно сдающимся в аренду офисам.

Между тем, в Нур-Султане в ближайшие 2 года в эксплуатацию будет введено более 140 тыс. кв.м. офисных помещений класса «А» и «Б». Таким образом общий фонд бизнес-центров вырастет приблизительно на 20%. Ставка доходности инвестиций в офисном секторе столицы в отличии Алматы (10%) аналитики Colliers International Kazakhstan оценили в 8%. При этом уровень заполняемости офисов в Нур-Султане практически такой же, как в Алматы – 86%, по классу «А» - в среднем 76%.

«Это неплохой показатель, учитывая то, что темпы роста рынка за прошедшие несколько лет, связанные с проведением выставки ЭКСПО, значительно превысили отметку органического роста, а также темпы роста спроса на площади», - пояснила Баян Куатова.

При этом рынок аренды в столице более дорогой, чем в Алматы. Минимальная средневзвешенная ставка в Нур-Султане составляет 5,8 тыс. за квадрат, в Алматы – 4,5 тыс.кв.м.

«Столичный рынок движется к первому полугодию без серьезных изменений или новых проектов, к концу года ожидается сдача бизнес центров общей площадью 150 тыс кв.м. Этот объем может заметно ухудшить показатели заполняемости офисной недвижимости, и сказаться на ставках в сторону их снижения в классе «А», - заметила Баня Куатова.

Объем предложений на рынке офисной недвижимости столицы растет не только за счет новых площадей, но и потому что продаются здания, которые раньше занимали национальные компании.

Торговая недвижимость

Начало года для рынка торговой недвижимости было спокойным, отметила Баян Куатова. С точки зрения предложений, арендных ставок и заполняемости торгов-развлекательных и торговых центров ситуация на нем стабильна.

На сегодняшний день в Алматы в этом сегменте насчитывается более 47 объектов на 1,9 млн кв.м. Это качественные торговые площади, соответствующие требованиям казахстанскихи международных сетевых ритейлеров, сообщила Куатова.

Спрос на торговую площадь остался на прежнем уровне, входа на рынок со стороны крупных арендаторов с конца прошлого года не наблюдалось, однако оживленным остается спрос на помещения скромных масштабов и уровней. Расти этому сегменту помогает торговля в социальных сетях. Продажи с помощью Instagram относятся к теневой торговле, поэтому их объем сложно оценить. Эксперты Colliers International Kazakhstan сейчас находятся в поисках методологии оценки объема теневого инстабизнеса, но есть основания предполагать, что он занимает не менее 12-15% от всей торговли, особенно в крупных городах.

Хотя в этом году не планируется ввода в эксплуатацию новых ТРЦ и ТЦ, могут появиться новые торговые площадив виде пристроек к уже работающим объектам организованной торговли. Таким образом, прирост рынка составит 2% качественных площадей, а если возобновится строительство замороженных объектов в следующие 3-5 лет, то сегмент торговой недвижимости может прирасти на 15%.

«Качественная трансформация торговых площадей – это положительная тенденция для рынка и на кардинальные решения в этом вопросе идут опытные девелоперы. В условиях растущей конкуренции они видят необходимость инвестировать в преображение своих объектов», - пояснила Баян Куатова.

Столичный рынок торговой недвижимости так же не продемонстрировал бурных изменений в I квартале этого года. Судьба нескольких замороженных проектов остается неизвестной, поэтому этот год не обещает существенного увеличения общего фонда торговой недвижимости – рост площадей составит всего лишь 2%. На сегодняшний день обеспеченность торговыми площадями в столице составляет 588 кв.м. на тысячу человек с учетом ТРЦ и ТЦ. Если же за оставшиеся 9 месяцев заявленные проекты завершатся, динамика составит 9%.

Источник