Объем выданной в октябре банками ипотеки близок к абсолютному рекорду

По абсолютным показателям объем выданных банками ипотечных ссуд в октябре приблизился к показателям рекордного декабря 2014 года, подсчитали в АИЖК. Несмотря на это, рисков образования пузыря на рынке пока нет, уверены эксперты Фото: Сергей Коньков / ТАСС

Российские банки в октябре выдали гражданам более 115 тыс. кредитов на 210–230 млрд руб., что на 70–80% выше показателей аналогичного периода 2016 года и на 25–35% больше данных октября 2014 года, говорится в отчете Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) «Анализ рынка ипотеки за девять месяцев и предварительная оценка АИЖК объемов выдачи ипотеки в октябре» (есть в распоряжении РБК). «Такой месячный объем выдачи ипотеки близок к абсолютному рекорду: в декабре 2014 года было выдано ипотечных кредитов на 227 млрд руб.», — указано в отчете аналитического центра АИЖК.

За весь 2016 год ипотечный портфель банков увеличился на 13%. За девять месяцев этого года ипотечный портфель банков вырос на 9% — до 5 трлн руб. По прогнозам аналитического центра АИЖК, за весь 2017 год он может вырасти еще на 0,5–0,6 трлн руб., до 5,5 трлн руб. В результате по итогам года совокупно портфель ипотечных ссуд может увеличиться на 22%. По прогнозам АИЖК, темп роста рынка сохранится и в следующем году: в 2018 году ипотека вырастет на 20–25%.

Новые рекорды

В своем прогнозе на 2017 год АИЖК закладывало значимый рост выдачи ипотечных кредитов в октябре на фоне снижения ставок у банков ниже 10%, рассказал РБК руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг. «Ставки по ипотеке в рыночном сегменте упали с 13–14% в начале года до 9–10% в октябре. Такого динамичного снижения ставок в течение 12 месяцев мы не наблюдали за всю историю рынка ипотеки», — пояснил Гольдберг. Он отмечает, что объем выданных ипотечных кредитов в январе—октябре составляет порядка 2 трлн руб.

Согласно данным АИЖК, с мая по сентябрь 2017 года объем выдаваемых банками ипотечных ссуд ежемесячно увеличивался на 40%. Всего же на третий квартал пришлось 40% (512,6 млрд руб.) всего объема выданных жилищных ссуд с начала года. Как отмечается в отчете, именно в третьем квартале 2017 года кредитные организации наиболее активно снижали ставки по ипотечным кредитам.

Как падали ставки по ипотеке

Рекордный рост выдачи ипотечных кредитов в 2017 году во многом обусловлен значительным снижением ставок по жилищным ссудам. Банки снижали ставки поступательно вслед за снижением ключевой ставки Банком России. По данным ЦБ, с начала 2017 года ставки по вновь предоставленным ипотечным кредитам не поднимались выше 11,95% (на 1 марта). Это самый длительный период удержания ставки не выше 12% за всю историю наблюдений за ипотечным рынком с 2009 года. К 1 октября средневзвешенная ставка в рублях по ипотечным кредитам, предоставленным в течение месяца, достигла абсолютного исторического минимума на уровне 10,05%. В январе—сентябре банки выдали 704,67 тыс. ипотечных кредитов на сумму свыше 1,29 трлн руб. Это на 25% превосходит показатели аналогичного периода прошлого года и лишь немногим меньше результатов всего 2016 года (863,8 тыс. кредитов на сумму 1,48 трлн руб.).
Другим фактором рекордного роста выдачи ипотечных кредитов регулятор назвал стремление банков выдавать наименее рискованные ссуды. Кроме снижения ставки банки упрощали и неценовые условия по ипотеке — снижали уровень первоначального взноса (что вынудило ЦБ ужесточить требования по таким ссудам), минимальный срок погашения ссуды, упрощали подход к заемщикам с первоначальным взносом от 50%. В итоге доля заемщиков в розничном кредитном портфеле к середине года достигла 42%.

Будет ли пузырь?

На фоне продолжающегося бурного роста ипотеки некоторые эксперты отмечали угрозу образования пузыря. Такие оценки, в частности, давал бывший первый зампред Банка России, профессор Высшей школы экономики Олег Вьюгин. Экс-глава департамента макроэкономического прогнозирования Минэкономразвития Кирилл Тремасов также обращал внимание на то, что ускорение роста ипотечного рынка в России происходит на фоне снижения реальных доходов населения и негативной динамики цен на жилье. «Вряд ли это можно назвать здоровой тенденцией. Да и сами темпы роста в слабо растущей экономике выглядят очень нездоровыми. Подобные темпы (30–40%) наблюдались у нас на пике бума в сегменте потребительского кредитования в 2012–2013 годах. Это был классический пузырь, схлопывание которого похоронило несколько банков и принесло огромные проблемы всем остальным», — указывал он.

Вместе с тем опрошенные РБК эксперты считают, что рост ипотечного рынка в России не несет рисков образования пузыря. Как напоминают в АИЖК, Министерством экономического развития прогнозируется устойчивый переход реальных доходов населения к росту, что вместе с продолжающимся снижением ставок повысит доступность ипотеки. Качество ипотечного портфеля сохраняется на очень высоком уровне: доля просрочки в нем на срок более чем на 90 дней составляет 2,39%, тогда как по неипотечным кредитам — более 12%. Также минимизировать риски появления пузыря должно изменение риск-параметров по ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20%, выдаваемым с 1 января 2018 года. Кроме того, отмечают в АИЖК, цены на жилье в реальном выражении снижаются с 2013 года, с учетом инфляции они упали за последние пять лет на 20–30%. В будущем рост реальных цен на жилье не превысит темпы роста реальных доходов населения, что позволит сохранить баланс спроса и предложения на рынке жилья, полагают аналитики АИЖК.

По мнению гендиректора Frank RG Юрия Грибанова, в сравнении с ипотечным портфелем в развитых странах российскому рынку еще долго до «бума». «Проникновение ипотечных кредитов в России (6,2%) по отношению к ВВП все еще остается на уровне стран с развивающейся экономикой, таких как Турция, Индия, Румыния. В США сейчас идет тренд на снижение портфеля ипотеки, однако его доля в ВВП почти в девять раз выше, чем в России, — около 50%», — отмечает эксперт. Он подчеркивает, что в США пузырь возник в связи с тем, что банки выдавали ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом и без подтверждения дохода. «В России рост вполне можно назвать гармоничным, и причин бить тревогу нет. У банков сейчас скромный риск-аппетит, и они заинтересованы в получении прибыли, а не в том, чтобы ловить неблагонадежных заемщиков», — поясняет Юрий Грибанов.

Ипотека становится более доступной с учетом того, что в середине прошлого года ставки были 13%, а сейчас снизились до 10%, что привело и к снижению платежа на четверть, добавляет главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. Нынешний уровень проникновения ипотеки в России даже по сравнению со странами Центральной Европы — это в три-четыре раза меньше, говорит Михаил Матовников. По его мнению, при сохранении инфляции на уровне 4% и снижении ипотечной ставки до 6% реалистично удвоить этот уровень почти вдвое — до 10%. «Локальный пузырь в России возможен на горизонте года-двух при продолжении активного роста ипотеки», — добавляет партнер Bain & Company Егор Григоренко.

Рефинансирование на коне

Снижение процентных ставок на 3 п.п., до 10%, и ниже сформировало спрос на рефинансирование ипотечных кредитов, которое начало активно ​​развиваться в третьем квартале 2017 года, указывают аналитики АИЖК. По прогнозам агентства, если по итогам девяти месяцев доля рефинансирования ипотечных кредитов в общем объеме выдачи составляет 5–7%, то в 2018 году может превысить 20%. «Таким образом, выгоду от снижения ставок получат не только новые, но и действующие ипотечные заемщики», — говорится в отчете.

Способствовать такому росту будет динамичное снижение ставок и рост популярности рефинансирования среди тех заемщиков, которые ранее брали кредиты по средней ставке 12% и выше, отметил Михаил Гольдберг. Он отмечает, что со снижением ставок у ряда банков уже можно рефинансировать кредит по ставке ниже 10%. «Рост спроса со стороны граждан на эту услугу будет способствовать тому, что большая часть ипотечного портфеля банков будет либо рефинансирована в течение нескольких лет, либо погашена», — добавил он.

Увеличение доли рефинансирования ипотечных кредитов дополнительно улучшает условия обслуживания кредитов и улучшает качество кредитного портфеля, добавляет Михаил Матовников. «Конкуренция банков ведет ко все более привлекательным условиям для клиентов, в том числе для действующих клиентов», — заключает он.

Источник