Как может измениться программа «Нұрлы жер»?

Жилищные кредиты по программе «Нұрлы жер» пользуются активным спросом. С июня по октябрь по этой госпрограмме было выдано займов на сумму более 8 млрд тенге. При этом если в первый месяц запуска программы оформлено 22 кредита на 247,8 млн тенге, то в октябре было прокредитовано 326 заемщиков на сумму более 3 млрд тенге.

Из семи банков, которые участвуют в «Нұрлы жер», топовыми по активности стали: Банк ЦентрКредит, Сбербанк, Банк ВТБ (Казахстан), АТФБанк и Жилстройсбербанк. Лидер по освоению средств Банк ЦентрКредит на сегодня по «Нұрлы жер» прокредитовал 485 заемщиков на сумму свыше 4,6 млрд тенге — это 57% от оборота топ-5 банков.

«Банк ЦентрКредит был первым, кто выдал заем по „Нұрлы жер“ среди банков второго уровня и на протяжении двух месяцев являлся единственным банком, осуществляющим выдачи. Это позволило нам за первые два месяца программы совместно с КИК отработать некоторые несовершенные вопросы и дать свои предложения, как сделать госпрограмму более доступной для клиента. Со своей стороны в ожидании изменений мы старались сделать программу более интересной для клиента за счет предоставления лояльных условий. К примеру, наш банк предложил привлекательную ставку вознаграждения на весь срок кредитования: 10% на все 15 лет. К тому же у нас оперативные сроки рассмотрения заявок, мы выдаем заем за два дня и т. п. Рынок не стоит на месте. Мы адаптируемся и подстраиваемся под клиента», — отметил управляющий директор Банка ЦентрКредит Тимур Ишмуратов.

Он подчеркивает, что самыми активными регионами по «Нұрлы жер» в рамках выдач банка являются Алматы, Астана, Актау и Уральск. «Но хотели бы отметить, что реализация программы приоритетна для нашего банка во всех регионах. Фактически выдачи осуществляются даже в городах, где нет новостроек», — сообщил Тимур Ишмуратов.

Напомним, что сейчас по программе «Нұрлы жер» заемщик может приобрести жилье только на первичном рынке недвижимости. Кредит по этой программе можно оформить на срок до 15 лет. При этом максимальная сумма займа в Астане и Алматы не должна превышать 20 млн тенге ($59,5 тыс.), в других регионах — 15 млн тенге ($44,6 тыс.). При этом заемщику необходимо иметь минимальный первоначальный взнос — не менее 30% от стоимости недвижимости.

Если ранее у заемщика должен был быть первоначальный взнос на счете, то с 23 октября условия по «Нұрлы жер» стали более лояльными. Теперь вместо средств на счете заемщику достаточно иметь подтверждающие документы о том, что он оплатил 30% взноса продавцу недвижимости. Также заемщику вместо средств на счете в банке достаточно иметь дополнительный равноценный 30% залог жилой недвижимости, который может принадлежать либо заемщику, либо его родным, друзьям.

По «Нұрлы жер» ставка вознаграждения для заемщика составляет 10%. Эта ставка эффективная, по условиям госпрограммы она начисляется в течение первых 10 лет. Если кредит оформляется на 15 лет, то ставка в течение последних пяти лет составит 15,25%. Подчеркнем, Банк ЦентрКредит — единственный банк, который сохраняет ставку в 10% на все 15 лет. Одно из главных преимуществ госпрограммы — отсутствие каких-либо комиссий при оформлении и выдаче кредита по «Нұрлы жер». Единственные расходы, которые может понести заемщик, — это затраты на оценку квартиры и на оформление документов на жилье у нотариуса.

Лимиты вверх

Впрочем, несмотря на ощутимые плюсы госпрограммы, в настоящее время Ассоциация финансистов Казахстана, Казахстанская ипотечная компания (КИК), банки и НПП «Атамекен» в рабочих группах обсуждают улучшение условий по «Нұрлы жер». Как отметил заместитель председателя правления КИК Руслан Каким, на повестке — повышение суммы по кредиту. «Ассоциация застройщиков Казахстана поднимает вопрос по увеличению максимальной суммы по кредиту до 30 млн тенге для Алматы, Астаны, Актау и Атырау. Это связано с высокой стоимостью жилья в этих городах и высокой платежеспособностью населения, проживающего там», — заметил он.

Многие застройщики поддержали эту инициативу. Некоторые из них порекомендовали обозначить максимальный лимит по займу в размере 60−100 млн тенге. В свою очередь в КИК подчеркнули, что программа «Нұрлы жер» предполагает выдачу кредита на жилье экономкласса, а не элит.

С этой позицией согласился один из застройщиков. «Думаю, что лимит по сумме кредита по „Нұрлы жер“ не должен превышать 30−40 млн тенге. Если мы возьмем среднюю заработную плату по Казахстану, то станет понятно, что целевая аудитория программы будет не в состоянии рассчитываться за 60-миллионный кредит за 15 лет», — считает он.

Озвученное мнение вполне оправданно. При сумме кредита 15 млн тенге на 15 лет ежемесячный платеж составит 146 тыс. тенге, при займе 20 млн тенге — 195 тыс. тенге. Понятно, что ежемесячный платеж с ипотекой на 60−80 млн тенге будет как минимум в два раза выше. К слову, по данным Комитета РК по статистике, средняя заработная плата в Казахстане в сентябре составила 148 287 тенге.

Между тем нужно учитывать, что супруги могут совместно погашать ипотеку, тогда ежемесячный платеж не будет отягощать бюджет.

Есть ли спрос на коттеджи?

Как уже говорилось ранее, программа «Нұрлы жер» предусматривает выдачу кредита только в новостройках и только в многоквартирных жилых домах. Эта опция, возможно, в скором времени будет расширена. «Ассоциация застройщиков Казахстана предлагает включить в „Нұрлы жер“ опцию по приобретению частных домов, например, в коттеджных поселках. Пока этот вопрос рассматривается, потому что, проанализировав рынок недвижимости, стало понятно, что в основном предлагаются коттеджи бизнес- или элит-классов. К тому же даже если рассмотреть частные дома ниже по классу, то они в основном находятся за пределами города или в его нижней части. В этих локациях ниже спрос на жилье, чем в центре города. В основном все пытаются приобретать недвижимость в центре, даже если ее площадь чуть меньше, чем в аналогичном жилом объекте за городом», — заметил Руслан Каким.

У дольщиков может появиться шанс

Стоит ли говорить, что квартиры в домах на этапе строительства стоят гораздо дешевле, чем жилье в уже возведенных новостройках. В связи с чем, подчеркивают застройщики, спрос на долевое строительство ощутим. «За последние полгода конъюнктура рынка недвижимости немного поменялась, особенно этот тренд прослеживается в Алматы. По нашим оценкам, около 40−50% всех сделок с недвижимостью на первичном рынке связаны со строящимся жильем. Спрос на долевое строительство высок, так как оно дешевле готового», — рассказывает один из крупных застройщиков.

Одновременно в строительных компаниях подчеркивают, что банки не берут строящееся жилье в залог по кредиту. «Хотелось бы, чтобы договор долевого участия выступал как залог. А застройщики в свою очередь отрабатывали бы схему получения гарантии через Фонд гарантирования жилищного строительства. То есть между застройщиком, банком и фондом можно заключить трехстороннее соглашение», — советует застройщик.

Впрочем, как оказалось, в КИК уже изучается вопрос включения долевого строительства в программу «Нұрлы жер». «По Астане интересный кейс. Межведомственная комиссия, в которую входят Управление строительства города Астаны, Управление государственного архитектурно-строительного контроля г. Астаны, прокуратура, в ходе ежемесячного мониторинга выявила, что из 130 застройщиков столицы 50 находятся в черном списке. Уточню, эти 50 застройщиков работали с дольщиками», — заметил Руслан Каким.

Между тем не исключено, что при работе с застройщиками могут реализоваться некоторые риски. «Предположим, завтра в рамках программы «Нұрлы жер» государство начнет субсидировать кредиты на жилье. При этом мы не застрахованы, что, продав 10 или 15

квартир, застройщик на этапе строительства дома не обанкротится или не скроется с деньгами дольщиков. Как эффективно выстроить механизм, чтобы были защищены и бюджетные средства, и деньги дольщиков? Это сложный вопрос, мы его прорабатывали с Фондом гарантирования жилищного строительства. На сегодня в Алматы на финансирование одобрено два проекта по долевому строительству, 10 проектов на рассмотрении. Если этот опыт будет успешным и он продемонстрирует правительству, что Фонд, оценив все риски, прогарантировал выполнение застройщиком всех условий договора, то условия по финансированию долевого строительства могут внедрить в госпрограмму. Думаю, что мы вернемся к вопросу с дольщиками в конце года, нужно будет посмотреть, насколько активным будет спрос на гарантию от фонда", — предполагают в КИК.

Вторичное жилье может войти в программу

Не исключено, что по программе «Нұрлы жер» станет доступно и жилье вторичного рынка недвижимости. Но могут быть оговорены сроки эксплуатации дома. «Вопрос включения вторички в госпрограмму обсуждается на уровне правительства. Мы также производим расчеты, какую именно вторичную недвижимость можно включать в программу: 3 или 10 лет с момента ввода в эксплуатацию», — отметил Руслан Каким.

Не только заемщик может стать собственником жилья

Сейчас по программе «Нұрлы жер» оформить ипотеку можно только на заемщика. Между тем уже обсуждается вопрос о том, чтобы оформить право собственности на недвижимость по госпрограмме можно было и на близких родственников заемщика. «К примеру, родители могут взять ипотеку, а оформить право собственности на квартиру они могут на своего ребенка или другое третье лицо», — рассказали в КИК.

Надеемся, что правительство и финансовое сообщество будут и в дальнейшем совершенствовать условия по «Нұрлы жер». Кстати, если вы все еще живете на съемной квартире или намерены расширить свои жилищные условия, попробуйте взять кредит на квартиру по программе «Нұрлы жер».

Источник