Главные кейсы новой программы долевого строительства

Первое публичное заседание Консультативного совета по совершенствованию механизма гарантирования в жилищном строительстве под эгидой АО «Фонд гарантирования жилищного строительства» прошло сегодня в расширенном составе в Астане.

Как отметил председатель правления АО «ФГЖС» Даурен Онаев, задача Консультативного совета заключается в выявлении системных проблем и барьеров, препятствующих развитию механизма гарантирования долевого участия в строительстве. «Большой объем нашей работы — это разъяснительная деятельность. Сегодня очень много вопросов возникает по применению закона „О долевом участии в жилищном строительстве“, который был введен в действие ровно год назад — 10 октября 2016 года. Подходя к каждому проекту индивидуально, мы понимаем те или иные зоны, которые требуют особого внимания. Фонд гарантирования жилищного строительства тесно работает как с застройщиками, так и присутствует на площадке Генпрокуратуры по защите прав и интересов дольщиков», — заявил Даурен Онаев.

Заместитель председателя правления АО «ФГЖС» Айгуль Жуматаева напомнила, что 21 августа 2017 года был подписан приказ министра по инвестициям и развитию (МИР) РК о внесении поправок в правила рассмотрения документов по проекту строительства жилого дома. Изменения касались правил заключения договора о предоставлении гарантий и размере гарантийного взноса. Буквально недавно 12 октября они вступили в силу.

«Основные изменения, которые коснутся застройщиков, желающих получить гарантию Фонда, затрагивают несколько критериев. В частности, определяется исчерпывающий перечень документов в правилах рассмотрения документов для получения гарантии; так, если раньше застройщик получил один раз гарантию ФГЖС, то для получения другой гарантии в течение года ему необходимо было представлять в Фонд снова тот же пакет документов. Теперь же согласно новым изменениям исключено предоставление дублирующих документов при повторном обращении застройщика в том же году, но по другому проекту строительства», — рассказала Айгуль Жуматаева.

К тому же зампред правления ФГЖС акцентировала внимание на том, что если ранее опыт субподрядных работ не засчитывался в общий требуемый опыт строительства застройщика, то теперь после внесенных в этом году изменений Фонд гарантирования жилищного строительства будет принимать во внимание и проводимые в качестве субподрядчика работы. Опыт работы в качестве субподрядчика будет учитываться в случае выполнения застройщиком всех видов строительных работ.

Кроме того, установлена фиксированная ставка в размере 2% от стоимости проекта, которая является единой для всех застройщиков. Хотя изначально ставка гарантийного взноса варьировалась от 2 до 6% от стоимости проекта. Однако для того чтобы претендовать на фиксированную ставку в 2%, застройщику необходимо набрать как минимум 60 баллов по методике расчета ставки гарантийного взноса. Как объяснила Айгуль Жуматаева, при расчете ставки гарантийного взноса от стоимости проекта будет вычитаться стоимость незавершенного строительства.

«Это позволит снизить расходы на гарантийный взнос при наличии незавершенного строительства», — заключила она.

Директор департамента АО «Фонд гарантирования жилищного строительства» Жаныл Саякова рассказала о десятке основных кейсов, взятых из жизни — из обращений застройщиков в ФГЖС за последний год. Эти кейсы дают представление о том, с чем чаще всего сталкиваются отечественные застройщики, планирующие получить гарантию Фонда.

Первый кейс — незавершенное строительство. Тем не менее сегодня застройщик может обращаться в Фонд на любой стадии строительства, предоставив два крайне важных документа: технический аудит и независимую оценку стоимости назавершенного строительства.

Второй кейс — планируемая цена реализации жилья ниже себестоимости, в отличие от цены, рассчитанной как отношение проектной стоимости к общей площади жилья. Это напрямую противоречит законодательству.

Третий кейс связан с земельным участком под проект — он берется под залог Фондом. Однако можно продлить аренду с краткосрочной на долгосрочную и обратиться в Фонд.

Четвертый кейс касается ПСД, какой она должна быть. Тогда как пятый кейс затрагивает вопрос опыта строительства — не только генподрядных, но и субподрядных работ.

Далее, из тех вопросов, которые волнуют застройщиков, Жаныл Саякова выделила очередность строительства. «Экспертиза должна быть на каждую очередь строительства жилого комплекса. Также на каждую очередь можно открывать отдельный банковский счет — это послужит упрощению контроля за деньгами дольщиков», — отметила эксперт ФГЖС.

Имеется кейс и об обязательности открытия счета уполномоченной компанией, генподрядчиком и субподрядчиком в одном банке. «На банковском счете уполномоченной компании должна находиться сумма, которая обеспечит собственно участие застройщика — 10%, если это земля в частной собственности, и 15%, если земля находится на правах аренды», — пояснила Жаныл Саякова.

Между тем, как уточнила эксперт, уполномоченная компания — это просто дочерняя компания застройщика. «Зачастую у нас застройщики выступают в виде ТОО, поэтому им легче создать дочернюю компанию в виде того же товарищества с ограниченной ответственностью», — объяснила Саякова.

Представитель дочернего филиала АО «Сбербанк» Игорь Инякин дополнил коллег, заметив, что имеются три распространенные схемы в рамках долевого строительства.

«Мы пошли по пути обеспечения оплаты покупателем до акта ввода в эксплуатацию застройщиком. Тут нужен залог денег — застройщик размещает деньги на депозите. Этот депозит осуществляется в качестве гарантии до ввода в эксплуатацию. Вторая вариация — когда застройщик ставит в залог любой свой объект. Соответственно в рамках стоимости этого залога мы кредитуем физических лиц. Третья вариация, когда в залог застройщик ничего не ставит, но обеспечивает свои финансовые гарантии. Первая схема работает с крупными застройщиками, у кого есть финансовые запасы, и она уже реализована с одним из застройщиков. Вторая схема — договоренности есть, но залогов пока нет. По третьей схеме мы уже дали достаточно большой пул. Но ограничения третьей схемы достаточно существенные, потому что нам нужно делать самим финансовое состояние юридического лица», — рассказал о видении ситуации со стороны банковского сектора Игорь Инякин.

В качестве обратной связи участники Консультативного совета высказали мнение по поводу роли Фонда гарантирования в отношениях застройщиков с государственными органами. Строительные компании видят Фонд в качестве эффективного посредника для решения проблемных вопросов в сфере долевого строительства.

Источник